Walker писал(а):Здесь обсуждаем, кто и когда сможет управлять нашим домом.
Со слов представителей СУ - отдают дом на баланс города.
Это приятно, но кто будет управлять от города - выбрать можно нам))
Простите, но трактовки весьма удивляют.
Не дом будет на балансе города, а находится в реестре жилого фонда г.Москвы! Никаких благ и привелегий не дает абсолютно!
Это относиться ко всем жилым домам Москвы, и хрущевкам и супер домам, кроме индивидуальных, ведомственных и министерских.
Кто будет Управляющей компанией решать нам (всем жильцам)!
По практике всегда выглядит это так, что от начала отделочных работ и до получения собственности может пройти приличное кол-во времени.
До этого времени застройщик и только он является эксплуатационной и управляющей компанией! Точнее застройщик привлекает свою УК которая за приличные и дополнительные деньги (прошу заметить что их так же как и застройщика никто не ограничивает рамками тарифов), делают все как получиться и отвратительно и никакого влияния почти нет! Именно поэтому в большей части случаев помещения подъездов и лестничных площадок, и конечно лифты, "убиваются" в самом начале отделочных работ строителями которых мы будем привлекать, которых никто не проконтролирует и не заставит все сделать чисто, не на мусорить и не испортить. А еще в большей части все это можно предусмотреть заранее - застелить пол на 1 этаже каким нибудь линолиумом, чтобы не сломали плитку, стены и потолки, и полностью изнутри все обернуть в лифтах ( в основном тонкой фанерой достаточно но абсолютно всё включая потолок лифта).
Но и получение св-в о собственности большей части жильцов еще ничего не означает!
При согласии большей половины жильцов необходимо создать ТСЖ со всеми необходимыми действиями по его регистрации, а так же выбрать Управляющего.
Так вот только Управляющий, действующий от имени и лица всех жильцов, может выбрать Управляющую компанию.
Как правило все жильцы подключаются как к выбору УК так и к формированию требований и условий к её работе и обязанностям, которых помимо текущей работы, очень много - например (кто меняет неисправные домофоны, объем текущих ремонтов, озеленении и благоустройство территории и т.д.)
Совсем не понятна реакция: "Приятно что отдадут в начале городу"! Что Вы хотели сказать этим?
Вы имеете ввиду хорошо что УК будет местный "ДЭЗ" и "ЖЭК"?
А что в этом хорошего?
Все дело в том что суммы и размеры всех платежей утверждены Правительством Москвы и они неизменны, а вот кому их платить решать только нам.
Поверьте мало отличных УК, но и рынок этого весьма молод, но то что в "ДЭЗе" ничуть не лучше и рычагов воздействия ГОРАЗДО меньше чем на коммерческую УК (даже в части штрафов) это факт!
ВАЖНО чтобы Управляющий ТСЖ изночально договорился с ЕИРЦ о ведении документооборота особенно в части жильцов - всякие выписки, справки и прочее.
Часто УК пытаются забрать этот функционал на себя, из-за заработка и как Вы понимаете возможности воздействия.
По опыту дома где я сейчас живу, коммерческая УК работает лучше и быстрее реагируют на требования, просьбы, предложения и вызовы.
В подъездах сидят консьержи которые не просто смотрят в окошечко и не понимают кто и куда идет, а имеют четкую инструкцию в обязанностях. Многие возмущались, но после замены консьержей стало понятно что данные обязанности никак не увеличивают объем работы (если конечно не учитывать что любая работа тяжелее полного безделья) а просто структурируют их. Например все вызовы специалистов проводятся только через консьержа которая является "одним окном" - она записывает вызов, вызывает специалиста, который должен явиться сначала к ней по приходу, и отчитаться (подписаться в журнале) о завершении работ. Это же относиться к уборке в подъезде и на этажах, когда УК не только разрабатывает график уборки, но и понимает что её контролирует консьерж в подъезде. Консьерж так же вызывает аварийные бригады, контролирует вход и выход (особенно вынос вещей из подъезда), несколько раз обходит все этажи, следит за видео камерами в подъезде, на улице и в лифтах, контролирует открытие помещения хранения колясок и велосипедов. Просто сидеть и быть манекеном не нужно!
Остро так же стоит вопрос с уборкой внешней территории.
если мне не изменяет память, с 2010 года уборка полностью перешла городу, а вот тут начинается вечные проблемы с качеством.
Наше ТСЖ долго боролось с этим (плохо убирают особенно снег, не чистят и не вывозят мусор и снег, не красят бордюры по графику и т.д.). После этого смогли договориться с Префектурой (орган который является контролирующим органом данного подрядчика) о схеме работы - если выявлено нарушение или ЧП, об этом оповещается представитель оператора внешней уборки и выставляется срок устранения, при этом оформляется Протокол нарушения и все фотографируется Старшим консьержем (типа главный над всеми и работает 5/2 + приезжает на ЧП). Если не устранено в срок и качественно (конечно с пониманием) то все направляется в Префектуру 1 раз в месяц. Префектура штрафует оператора уборки и дает бонусы ТСЖ (в прошлом году новое травмобезопасное покрытие на большой дет площадке и ограждение, два года назад шлагбаумы и освещение по всему периметру дома и т.д.). Конечно это механизм только влияния на оператора, но к сожалению они меняются каждый год и не удается сработаться с одними, хотя важно что с ним это проговаривается детально до начала калапса (в основном в августе) и когда компания понимает что её контролируют и она теряет от этого деньги (штрафами) начинает чутче и трогательней относиться к работе.
Конечно работу и идеальной не назовешь, и коллапсы случаются (обильные снегопады) поэтому уборщики от УК, с кем у ТСЖ заключен Договор, имеют предписание помогать внешним уборщикам, а при их отсутствии или ЧП, вместе убирать и вычищать до асфальта (особенно это касается площадок перед подъездами и тротуаров).
я тоже не знаток всего этого, но через все эти этапы проходил в квартире в которой сейчас живем 8 лет назад - убитые подъезды и лифты при ремонтах квартир, навязывание застройщиком своей УК которую ничего не заставишь делать, создание своего ТСЖ и организацию работы в ней.
Конечно в ТСЖ тоже возникает куча вопросов и проблем - например меняют уже третью компанию по обслуживанию домофонов, потому что все обещают многое и красиво, а как доходит дело до исполнения возникают сложности.
как то так!