Выбор управляющей компании

[Walker]

Здесь обсуждаем, кто и когда сможет управлять нашим домом.
Со слов представителей СУ - отдают дом на баланс города.
Это приятно, но кто будет управлять от города - выбрать можно нам))

[news]

Приятно что отдадут в начале городу!

[poldmitry]

Здесь обсуждаем, кто и когда сможет управлять нашим домом.
Со слов представителей СУ - отдают дом на баланс города.
Это приятно, но кто будет управлять от города - выбрать можно нам))

Простите, но трактовки весьма удивляют.
Не дом будет на балансе города, а находится в реестре жилого фонда г.Москвы! Никаких благ и привелегий не дает абсолютно!
Это относиться ко всем жилым домам Москвы, и хрущевкам и супер домам, кроме индивидуальных, ведомственных и министерских.
Кто будет Управляющей компанией решать нам (всем жильцам)!
По практике всегда выглядит это так, что от начала отделочных работ и до получения собственности может пройти приличное кол-во времени.
До этого времени застройщик и только он является эксплуатационной и управляющей компанией! Точнее застройщик привлекает свою УК которая за приличные и дополнительные деньги (прошу заметить что их так же как и застройщика никто не ограничивает рамками тарифов), делают все как получиться и отвратительно и никакого влияния почти нет! Именно поэтому в большей части случаев помещения подъездов и лестничных площадок, и конечно лифты, "убиваются" в самом начале отделочных работ строителями которых мы будем привлекать, которых никто не проконтролирует и не заставит все сделать чисто, не на мусорить и не испортить. А еще в большей части все это можно предусмотреть заранее - застелить пол на 1 этаже каким нибудь линолиумом, чтобы не сломали плитку, стены и потолки, и полностью изнутри все обернуть в лифтах ( в основном тонкой фанерой достаточно но абсолютно всё включая потолок лифта).
Но и получение св-в о собственности большей части жильцов еще ничего не означает!
При согласии большей половины жильцов необходимо создать ТСЖ со всеми необходимыми действиями по его регистрации, а так же выбрать Управляющего.
Так вот только Управляющий, действующий от имени и лица всех жильцов, может выбрать Управляющую компанию.
Как правило все жильцы подключаются как к выбору УК так и к формированию требований и условий к её работе и обязанностям, которых помимо текущей работы, очень много - например (кто меняет неисправные домофоны, объем текущих ремонтов, озеленении и благоустройство территории и т.д.)
Совсем не понятна реакция: "Приятно что отдадут в начале городу"! Что Вы хотели сказать этим?
Вы имеете ввиду хорошо что УК будет местный "ДЭЗ" и "ЖЭК"?
А что в этом хорошего?
Все дело в том что суммы и размеры всех платежей утверждены Правительством Москвы и они неизменны, а вот кому их платить решать только нам.
Поверьте мало отличных УК, но и рынок этого весьма молод, но то что в "ДЭЗе" ничуть не лучше и рычагов воздействия ГОРАЗДО меньше чем на коммерческую УК (даже в части штрафов) это факт!
ВАЖНО чтобы Управляющий ТСЖ изночально договорился с ЕИРЦ о ведении документооборота особенно в части жильцов - всякие выписки, справки и прочее.
Часто УК пытаются забрать этот функционал на себя, из-за заработка и как Вы понимаете возможности воздействия.
По опыту дома где я сейчас живу, коммерческая УК работает лучше и быстрее реагируют на требования, просьбы, предложения и вызовы.
В подъездах сидят консьержи которые не просто смотрят в окошечко и не понимают кто и куда идет, а имеют четкую инструкцию в обязанностях. Многие возмущались, но после замены консьержей стало понятно что данные обязанности никак не увеличивают объем работы (если конечно не учитывать что любая работа тяжелее полного безделья) а просто структурируют их. Например все вызовы специалистов проводятся только через консьержа которая является "одним окном" - она записывает вызов, вызывает специалиста, который должен явиться сначала к ней по приходу, и отчитаться (подписаться в журнале) о завершении работ. Это же относиться к уборке в подъезде и на этажах, когда УК не только разрабатывает график уборки, но и понимает что её контролирует консьерж в подъезде. Консьерж так же вызывает аварийные бригады, контролирует вход и выход (особенно вынос вещей из подъезда), несколько раз обходит все этажи, следит за видео камерами в подъезде, на улице и в лифтах, контролирует открытие помещения хранения колясок и велосипедов. Просто сидеть и быть манекеном не нужно!
Остро так же стоит вопрос с уборкой внешней территории.
если мне не изменяет память, с 2010 года уборка полностью перешла городу, а вот тут начинается вечные проблемы с качеством.
Наше ТСЖ долго боролось с этим (плохо убирают особенно снег, не чистят и не вывозят мусор и снег, не красят бордюры по графику и т.д.). После этого смогли договориться с Префектурой (орган который является контролирующим органом данного подрядчика) о схеме работы - если выявлено нарушение или ЧП, об этом оповещается представитель оператора внешней уборки и выставляется срок устранения, при этом оформляется Протокол нарушения и все фотографируется Старшим консьержем (типа главный над всеми и работает 5/2 + приезжает на ЧП). Если не устранено в срок и качественно (конечно с пониманием) то все направляется в Префектуру 1 раз в месяц. Префектура штрафует оператора уборки и дает бонусы ТСЖ (в прошлом году новое травмобезопасное покрытие на большой дет площадке и ограждение, два года назад шлагбаумы и освещение по всему периметру дома и т.д.). Конечно это механизм только влияния на оператора, но к сожалению они меняются каждый год и не удается сработаться с одними, хотя важно что с ним это проговаривается детально до начала калапса (в основном в августе) и когда компания понимает что её контролируют и она теряет от этого деньги (штрафами) начинает чутче и трогательней относиться к работе.
Конечно работу и идеальной не назовешь, и коллапсы случаются (обильные снегопады) поэтому уборщики от УК, с кем у ТСЖ заключен Договор, имеют предписание помогать внешним уборщикам, а при их отсутствии или ЧП, вместе убирать и вычищать до асфальта (особенно это касается площадок перед подъездами и тротуаров).

я тоже не знаток всего этого, но через все эти этапы проходил в квартире в которой сейчас живем 8 лет назад - убитые подъезды и лифты при ремонтах квартир, навязывание застройщиком своей УК которую ничего не заставишь делать, создание своего ТСЖ и организацию работы в ней.
Конечно в ТСЖ тоже возникает куча вопросов и проблем - например меняют уже третью компанию по обслуживанию домофонов, потому что все обещают многое и красиво, а как доходит дело до исполнения возникают сложности.
как то так!

[Walker]

Дмитрий обрадую Вас что в СУ есть хотя бы 1 плюс - это отсутствие своих навязанных управляющих компаний. К примеру жители домов компании ПИК платят намного больше коммунальные платежи (пиковским управленцам) чем жители домов СУ-155. Дело даже до судов доходит чтобы создавать свои управкомпании силами жителей. Если наш дом будет обслуживать город - у вас будет периодичный кап-ремонт (раз в 10-20 лет), обслуживание придомовой территории, да и в целом сервис лучше и дешевле чем у частников. Замечу сам город тоже нанимает всякие ООО чтобы те с джамшутами всё делали, но с них и спрашивают!

[poldmitry]

Дмитрий обрадую Вас что в СУ есть хотя бы 1 плюс - это отсутствие своих навязанных управляющих компаний. К примеру жители домов компании ПИК платят намного больше коммунальные платежи (пиковским управленцам) чем жители домов СУ-155. Дело даже до судов доходит чтобы создавать свои управкомпании силами жителей. Если наш дом будет обслуживать город - у вас будет периодичный кап-ремонт (раз в 10-20 лет), обслуживание придомовой территории, да и в целом сервис лучше и дешевле чем у частников. Замечу сам город тоже нанимает всякие ООО чтобы те с джамшутами всё делали, но с них и спрашивают!

Не знаю на сегодняшний день, но буквально совсем недавно СУ навязывало "свою" УК "ГорУправДом".
И после вступления в силу закона о тарифах им платили столько же, а никак не больше, а подвох был в другом и всплыл позже - ГорУправДом не оплачивал все коммунальные платежи энергообеспечивающим организациям, что привело к образованию больших долгов.
и притензии эти были к ТСЖ, а не УК.
Ведь члены ТСЖ конечные пользватели услуг.
После длительных консультаций и разбирательств, исходя из закона, выход был один - оплатить ТСЖ (жильцам) энергообеспечивающим организациям все долги и судиться с УК.
да нет такого понятия "будет обслуживать город"!
ТСЖ (которое должно быть образовано и зарегистрировано) может привлечь любую УК, а "город" о котором Вы говорите - это местный ДЭЗ.
пытался описать в предыдущем письме, что ДЭЗ работает вяло и ничего с них не выбьешь!
Кап ремонт может быть осуществлен только по решению ТСЖ, и только при условии что жильцами осуществлялись соответствующие резервные платежи, и это никак не относиться к вопросу ДЭЗ это будет или коммерческая структура, т.к. суммы аккумулируются на счетах ТСЖ.
Категорично не согласен что у ДЭЗа сервис лучше частников!!!
А придомовую территорию город убирает, по момему с 2008 года во всех домах! Точнее - обязан убирать!

[poldmitry]

Раз мы такие инициативные может ближе к делу 2020-2030 года (надеюсь шутка) подумаем о управлении домом инициативной группой, а после оформления в собственность и сбора более 50% жильцов регистрации ТСЖ?
Это очень важное дело и особо в части становления всего управления:
- ВАЖНОЕ и первоочередное на начальном этапе (еще до начала выдачи ключей), это взаимодействие с управляющей компанией которая будет обсуживать дом (которую нам навяжут до времени когда мы сможем создать ТСЖ и выбрать свою)
– работа технических служб по сетям и коммуникациям; условия и графики отключения воды на время ремонта (актуально при ремонтных работах); исполнение обязанностей по уборке помещений и территорий; охрана; облагораживание; устранение выявленных дефектов и т.д.
- потребность и необходимость в наличии консьержей или охраны но только не в части «кукол» а с четким пониманием обязанностей и ответственности. Это актуально как при массовом ремонте, так и при становлении в спокойный режим жизни.
- выявление мест общего пользования помещений и определение порядка их использования. Зачастую предусмотренные проектом технические и эксплуатационные помещения УК пытается использовать для своих нужд, а по сути являются НАШИМИ и могут использоваться в виде велосипедных, колясочных, камер хранения (например сезонных колес) и т.д.
- контроль уборки внешней территории службами города
- на момент массового ремонтов защиту лифтов, подъездов и прочего
В сферу влияния инициативной группы жильцов, до момента появления своего ТСЖ, будет и подбор будущих Управляющих компаний, узконаправленных подрядчиков для УК (домофонщики, ТВ и т.д.) и разработка программ улучшения жизни (подрядчики на интернет и пр.).
Так же необходимо будет разработать программу улучшения жизни и благоустройства и потом прорабатывать механизмы реализации:
- приведение в порядок и улучшение после массового ремонта (замена панелей в лифтах /тот же СУ выпускает Wellmaks/, ремонт в холлах 1-вых этажей, почтовые ящики, входные двери и пр.
- облагораживание уличной территории (требовать с УК, СУ, Управы и Префектуры)
- установка хорошего уличного ночного освещения (требовать с УК, СУ, Управы и Префектуры)
- установка хорошей системы видео наблюдения (своими силами)
- системы доступа в гаражи (своими силами)
- разработка большой регламентной и документальной базы взаимодействия со всеми

У нас в доме на это ушло три года «плотной» работы весьма энергичной работы большой группы заинтересованных людей не очень ограниченных рабочим временем.
За это время выстраивалась вся работа от момента смещения навязанной УК с конфликтами и всеми вытекающими условиями, до приведения в порядок всей работы.
В итоге конечно есть недовольные но УК работает четко и жестко с графиком всех работ и под санкциями, двор красив, освещен и круглосуточно под видеонаблюдением (в том числе ночным), все убирают, гараж работает в автоматическом режиме и прочее.
К тому же всегда в работе какие-то новые идеи – сейчас согласовали установку шлагбаумов на въездах во двор с ограждением территории, провели оптоволокно пяти провайдеров, в каждой квартире проведен спутниковое ТВ, заменили кабины лифтов, сделали ремонты в холлах, оборудовали комнаты консьержам, установили противопожарные системы и механизмы и т.д.
Получили источники ежемесячного дохода, доходы с которых используются на улучшения – сдача в аренду помещений, размещение рекламы на доме, парковка чужих машин в гараже на свободные места, плата Мегафон за размещение станции на крыше и что-то там еще.
Так что работы у них МНОГО.
Все мы конечно помогаем и на собраниях решаем кто, как и в чем может помочь.

[Walker]

По части интернета кстати мы должны и имеем право выбирать какие компании "пускать в дом". Например в Мортоне - сделали свою лавочку Мортон-телеком и накручивают в 2 цены тарифы за интернет. Других с трудом пускают, т.к. это считается их дом. Нужно отстаивать возможности выбора компаний, а не пользоваться что даст застройщик.

[poldmitry]

По части интернета кстати мы должны и имеем право выбирать какие компании "пускать в дом". Например в Мортоне - сделали свою лавочку Мортон-телеком и накручивают в 2 цены тарифы за интернет. Других с трудом пускают, т.к. это считается их дом. Нужно отстаивать возможности выбора компаний, а не пользоваться что даст застройщик.

Пока не будет легитимного органа представляющий интересы всех жильцов (ТСЖ), не будет ни прав и желаний! Будет только обязанности!
До появления ТСЖ можно только просить и договариваться!